Per effetto dell’entrata in vigore della legge di riforma delle locazioni immobiliari ad uso abitativo, attuata dal legislatore con L. 431/98, la disciplina dei c.d. “patti contrari alla legge” si è ormai scissa in due distinte disposizioni normative aventi presupposti ed ambiti di applicazione diversi: da un lato, l’art. 79 della L. 392/78, abrogato con l’art. 14 iv comma L. 431/98, “limitatamente alle locazioni abitative”, resta in vigore soltanto per le locazioni con destinazione diversa dall’abitazione e per i rapporti locatizi sorti prima dell’entrata in vigore della legge di riforma e per tutta la loro durata; dall’altro, l’art. 13 della L. 431/98 il cui testo è stato da ultimo sostituito dall’art. 1, comma 59, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, in vigore dall’1 gennaio 2016.
L’art. 79 di cui sopra, dettato dal legislatore al fine di valutare la liceità di clausole volte ad introdurre un regolamento difforme rispetto alle previsioni legali, sancisce espressamente la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge.
L’art. 18 del D.legge 133/2014, convertito, con modificazioni, nella L. 164/2014, in vigore dal 12 novembre 2014, inserendo nel testo dell’art. 79 un terzo comma, ha stabilito che, in deroga alle citate disposizioni, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della L.392/1978; tali contratti devono poi essere approvati per iscritto.
Il secondo comma della norma richiamata prevede infine la possibilità per il conduttore di ripetere, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge.