Assemblee online con la maggioranza dei consensi.

L’intervento di modifica dell’art. 66 Disp. att. c.c., realizzato con l’art. 5-bis della legge n. 159 del 27 novembre 2020, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 dello scorso 3 dicembre 2020, ha convertito in legge il decreto legge n. 125/2020.

Le richieste degli amministratori e delle associazioni di categoria sono state indirizzate ad individuare qualche rimedio alle difficoltà legate allo svolgimento in presenza delle assemblee.

La nuova disposizione dell’art. 66 delle disp.att. del c.c., però aveva subordinato il regolare svolgimento delle riunioni telematiche all’unanimità dei consensi dei condomini, difficile da ottenere. La seconda versione della disposizione in questione, appositamente riveduta e corretta, salvo eventuali vizi nella convocazione e nello svolgimento delle assemblee on-line che si traducano in altrettanti difetti di legittimità delle deliberazioni adottate in quella sede, corregge l’art. 66 disp. att. c.c., sostituendo le parole «di tutti i condomini» con quelle «della maggioranza dei condomini». La nuova versione dell’art. 66 Disp. att. c.c. prevede quindi ora che «anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza».

Quindi la nuova disposizione normativa prevede due strade perché i condomini possano riunirsi validamente a distanza: i) con una previsione regolamentare ad hoc (da introdurre con apposita delibera assembleare a maggioranza); ii) previo consenso, sempre della maggioranza, e non più dell’unanimità, dei condomini.

Dato che non esistono regolamenti che contengano tali clausole, si potrebbe anche ritenere che la prima assemblea on-line dovrebbe necessariamente essere convocata con il preventivo via libera della maggioranza dei condomini. L’ordine del giorno potrebbe prevedere una modifica regolamentare che consenta di concedere la facoltà all’amministratore di riunire telematicamente l’assemblea in modo che, una volta adottata tale deliberazione, con le successive convocazioni questi potrebbe provvedere a indire direttamente le assemblee a distanza, evitando di fare ricorso al previo consenso dei condomini. Cioè, con l’aggiunta di una clausola ad hoc, il regolamento diverrebbe lo strumento cardine per la convocazione e la gestione dell’assemblea on-line, evitando il ricorso al previo assenso dei condomini, che fungerebbe da rimedio una tantum.

La modifica dell’art. 66 disp. att. c.c., da questo punto di vista, concederebbe la possibilità di svolgere a distanza la prima riunione condominiale nella quale procedere a istituzionalizzare, a livello regolamentare, la possibilità di svolgimento delle assemblee da remoto.

Con la nuova formulazione del citato art. 66, come detto, si farebbe riferimento a una sorta di effetto sanante legato al consenso della maggioranza dei condomini, ma non paiono fornite ulteriori indicazioni su come calcolare detta maggioranza. Valgono le teste o occorre conteggiare anche i millesimi?

Secondo l’interpretazione a oggi maggiormente seguita dagli addetti ai lavori si dovrebbe fare riferimento alla sola maggioranza per teste. L’amministratore che intenda convocare un’assemblea telematica è quindi chiamato ad acquisire preventivamente il consenso della maggioranza della compagine condominiale, meglio se per iscritto e procedere quindi a spedire gli avvisi di convocazione indicando in modo chiaro le modalità di svolgimento della riunione e la piattaforma elettronica prescelta. Nulla vieterebbe che i comproprietari inizialmente contrari a tale forma di riunione partecipino alla stessa, acconsentendo quindi implicitamente alla scelta organizzativa compiuta dall’amministratore.

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